오늘은 렘군이 업로드한 잠실 영상을 정리해보자.
https://youtu.be/bmjVP23qkec (요약 1부)
https://youtu.be/l5X4e3IBMOY (요약 파트 2)
잠실은 너무 유명해서 다들 어디있는지 알지만 서울 동남부에 위치하고 있습니다.
잠실은 서울의 바로미터가 될 수 있는 지역이다.
인구 밀도가 가장 높은 지역 중 하나입니다.
물가 수준이 높은 강남 서초를 제외하면 누구나 들어갈 수 있는 가격이기 때문이다.
잠실의 위치 – 동네, 상권, 사업장 같은 느낌
집합을 행정동으로 나누면,
집합2동 – 집합7동 – 집합3동 – 집합4동 – 집합6동
위의 순서는 좋은 장소처럼 보일 수 있습니다.
이유를 보자.
2동 – 강남 부근. 한강과 가깝습니다.
2호선과 9호선 이중역 지역. 음, 새 아파트.
7동 – 2동은 한강근처 빼고는 다 있어요. 그러나 이것은 주거용 건물입니다.
3동 – 아쉽게도 강남에서 조금 멀다.
4동 – 6동보다 좋은 이유는 올림픽공원 때문입니다.
6동 – 결과적으로 꼴찌입니다(그래도 아주 좋은 지역입니다)
지적도와 함께 상권을 보면 좋은 상권들이 제3동쪽에 집중되어 있음을 알 수 있다.
종합운동장역 근처에 조금 보입니다.
주요 아파트인 학교를 살펴보겠습니다.
여기 한 아파트에 많은 가족이 있습니다.
대부분이 4000개 이상이다.
흥미롭게도 단지에는 초등, 중등 및 고등 학교가 있는 여러 아파트가 있습니다.
이 곳은 아이들을 키우기에 아주 좋습니다.
(그래서 내가 캡틴이 된거야)
잠실역 주변에도 오피스 빌딩이 많다.
그래서 아래에 수영장과 레스토랑이 있습니다.
스타벅스도 많아요!
잠실 숙소 – 본관
위의 수치는 거주지에 따른 순위입니다.
엘스 – 2호선과 9호선 모두 사용 가능합니다.
초등학교, 중학교, 고등학교가 한 단지 안에 있습니다.
한강도 보입니다.
리센츠 – 2호선과 가깝습니다.
초등학교, 중학교, 고등학교가 한 단지 안에 있습니다.
Els에 비해 평균 점수가 약간 더 높고 고등학교 성적이 Els보다 좋습니다.
삼중 수소 – 한강과 9호선을 따라 걷기에는 조금 멀다.
레이크 팰리스 – 역도 멀고 한강도 멀다.
나의 유일한 학교는 초등학교입니다.
파크리오 – 중등교육이 없다는 것은 정말 큰 단점입니다.
아시아선수촌, 우성123, 잠실주공5단지, 장미는 모두 재개발사업이므로 다르게 봐야 한다.
참고로 학군을 보면 노란색 중학교가 좋은 학교이고 빨간색 고등학교가 좋은 학교입니다.
잠실 내 위치 – 재건축 아파트
잠실에는 재건축 중이거나 잠재력이 있는 곳이 많다.
대표적으로 현재의 미성클로버와 진주가 완성될 예정이다.
따라서 이 둘은 따로따로 보아야 합니다.
나머지 아파트는 시간이 오래 걸립니다.
남아있는 재개발 중에서 아시안 선수촌이 최고의 선택입니다.
2호선과 9호선 역세권의 대지면적은 33평으로 매우 넓습니다!
잠실주공5단지는 약 23평 / 로제는 약 21.5평입니다.
하지만 아시아선수촌은 아직 조성되지 않은 상태…
Jama를 한 단어로 표현한다면?
살기 정말 좋은데 학군에 욕심이 있다면 조금 아쉽다.
잠실 시세 판단
강남 송파구 매매와 전세가 모두 같은 움직임을 보이고 있다.
그것은 오랫동안 일어나서 현재 규제되고 있습니다.
과거에 가격이 얼마나 떨어졌는지 보면
2009년부터 2014년까지 5년 동안 감소했다.
그 이후로 나는 많이 오르고 올랐다.
지난 6개월을 살펴보자
매물과 전세 매물이 모두 하락했고, 서울에서 가장 외진 지역은 송파구다.
왜?
면적이 매우 넓어 한번에 나오면 대부분이 나오고 한번에 소화가 되지 않습니다.
이 밖에도 거여 마천에서 피난이 있었고 북위례, 하남, 개포동에서도 피난이 있었습니다.
대표 아파트 시세를 보면 고점 대비 약 23% 하락한 상태다.
레이크팰리스나 파크리오 같은 세컨드 아파트를 보면 25~30% 정도 저렴한 것 같다.
재개발 아파트를 보면 잠실주공5단지의 25%가 누락되고 나머지는 약간 누락된 상태다.
가격을 확인하면 2016년까지 Els와 Pakrio의 전세 가격이 환불됩니다!
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이것을 해결합시다.
- 판매는 2019년 초입니다.
- 전세 가격은 2016년 기준입니다.
– 공급과 금리에 영향을 받는 전세.
향후 전세가격을 예측한다면???
이자율 측면에서 볼 때 정점과 하락을 예상할 수 있으므로 상승을 볼 수 있습니다.
공급면에서는 강동이 24년, 강남이 23년, 24년 공급이 돼서 내려간다고 볼 수 있다.
즉 일관성을 기대할 수 있다.
다른 곳과 가격 비교
가격을 비교해 봅시다.
잠실의 가격은 엘스 33평에 비해
1) 대전 둔산동 클로바아파트 57평형과 비교!
평수는 57평이지만 잠실 33평은 늘 비쌌다.
그러나 지금 상황은 정반대다.
2) 부산 우동 해운대 아이파크 50평 / 대우 월드마크 센텀 46평 비교!
잠실은 항상 비쌌지만 최근에는 가격이 비슷해졌습니다.
3) 인천종합송도 센트럴파크 푸르지오 59평과 비교해 보세요!
처음에는 송도가 커서 작전이 있으면 올라가서 거의 잠실에 닿았다.
이제 상황이 역전되었습니다.
엘스 대신 잠실주공5단지를 추가하면 상황이 반전된다.
이에 따라 잠실주공 5단지에서도 거래가 나오는 것으로 보인다.
4) 마포 래미안 푸르지오 45평 대비!
가격이 원래 가격과 비슷하게 변경되었습니다.
(마라이후가 조금 더 저렴합니다.
)
그러나 지금 상황은 그 반대입니다!
다 비교해봐도 저평가 되어 있음을 알 수 있습니다.
그 결과 서울 마포구에 비해, 지방 광역시에 비해 저평가되고 있다.
허가 구역이 토지 매매에 미치는 영향은 무엇입니까?
6월에 나온다고 들었는데…
출시된다면 상당한 수요가 있을 수 있을 것으로 생각된다.
물론 거래가 늘어난다고 장담할 수는 없지만 거래량은 늘겠죠!
1N년 뒤에 우리 아이가 고등학생이 되면 아시아선수촌재개발단지로 가겠습니다!